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Como Estimar o Custo de uma Obra em 2 Minutos

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Se você é engenheiro ou arquiteto, provavelmente já escutou essa pergunta: quanto eu vou gastar na minha casa? Clientes, amigos e até desconhecidos acham que devemos ter uma bola de cristal e adivinhar em poucos segundos quanto vai custar a obra deles. Nós também J !

O nome dessa “bola de cristal” é a famosa conta de padaria usando o “custo por metro quadrado”.  O CUB (custo unitário básico, nome correto dessa ferramenta) estima um orçamento parametrizando custos de obras semelhantes pela área que elas ocupam. A lógica deveria ser: se minha obra tem 100 m² e custou R$ 150 mil, uma obra de 200m² custará R$ 300 mil, sendo o CUB de R$ 1.500/m².

É comum também ouvirmos que esse chute costuma passar longe do gol, isto é, a estimativa de custo tem desvios consideráveis com a realidade. As principais causas disso são:

  • A área considerada no cálculo é, equivocadamente, considerada igual à área construída;
  • Alteração do padrão de acabamento ao longo da construção;
  • E principalmente: cálculo incorreto usando o CUB!

Pois é… apesar de ser um método simples, muitos profissionais usam o CUB sem entender suas limitações. Foi pensando nisso que nós, junto com o site RExperts, resolvemos escrever esse artigo para você orçar edificações em 2 minutos e alertando-o dos principais enganos cometidos.

O CUB – Custo Unitário Básico

Oficialmente, o CUB é um número calculado e publicado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Estaduais (Sinduscon) que serve de referência de preços de obras naquela região.

Todos os meses os Sinduscon’s realizam cotações de materiais, mão de obra e equipamentos necessários para se construir projetos padronizados e divide esse custo pela área construída dessas edificações. O resultado do cálculo é divulgado nos sites em R$/m2.

Os projetos-padrões têm as seguintes tipologias e siglas (o número da sigla indica a quantidade de pavimentos do projeto):

  • Residenciais
    • Residência Unifamiliar – R1
    • Prédio Popular – PP4
    • Residência Multifamiliar – R8 e R16
    • Projeto de Interesse Social – PIS
    • Residência Popular – RP1Q
  • Comerciais
    • Comercial de Andares Livres – CAL8
    • Comercial de Salas e Lojas – CSL8 e CSL16
    • Galpão Industrial – GI

Além disso, os projetos possuem os seguintes padrões de acabamento:

  • Baixo
  • Normal
  • Alto

Para quem quiser se aprofundar sobre o CUB, o Sinduscon/MG publicou uma Cartilha Explicativa do CUB que vale muito a pena. Também recomendamos a leitura da ABNT NBR 12.721 que detalha melhor os projetos, planilhas com quantidades de material e o uso do CUB.

Legal, se eu conseguir o CUB no Sinduscon do meu estado eu já consigo orçar a obra ? Quase… o processo tem alguns detalhes que preferimos demonstrar num exemplo:

Caso prático – Orçamento de Galpão Industrial

Com download de planilha!

Imagine que um cliente te pediu uma estimativa de custo do seguinte projeto:

  • Galpão industrial com 2.000 m² de construção
  • Localização no Rio de Janeiro
  • Guarita com 10 m²
  • 1 ponte rolante de 10 toneladas de capacidade
  • Fundação em estacas pré-moldadas de concreto

Para resolver esse problema, vou apresentar a fórmula com a sequência lógica do orçamento com o CUB e, em seguida, calcularemos o custo final do galpão do exemplo pelos 4 passos da equação:

orcamento-obra-cub

#1) Escolhendo o CUB

Escolhi utilizar o CUB do Sinduscon/Rio que representa o Estado do Rio de Janeiro, sendo assim, vamos acessar o site: www.cub.com.br, clicar em “CUB/m² Estadual”> Estado: “Rio de Janeiro” > Clicar em “Tabela CUB CUB/m² Estadual”. Você cairá na página da imagem abaixo após preencher o mês (Abril/2015, neste caso) e clicar em “Gerar Relatório”:

Cub-Sinduscon-Rio

Repare que o CUB para Galpão Industrial é o último valor da tabela indicando R$ 721,83/m².

#2) Área Equivalente de Construção

Essa é uma das maiores causadoras de diferenças entre o custo orçado e o realizado… Você deve utilizar o conceito de Área Equivalente de Construção (AEqC). Se você não conhece esse conceito e utilizar a estimativa da Área Coberta do seu projeto, saiba que você pode estar aumentando a imprecisão do orçamento na ordem de 20%!

No nosso exemplo, não temos um projeto, mas, por se tratar de uma construção simples, vou considerar como área construída equivalente a simples soma da área do galpão com a área da guarita: 2.000+10 = 2.010 m².

#3) Custos Não Inclusos

Lembra do início do artigo onde comentamos que o CUB só contempla os custos de materiais+mão de obra+equipamentos ? Nesta fase do cálculo precisamos incluir todos os custos diretos que não estão incluídos, são eles:

  • Fundações: em estacas pré-moldadas de concreto – orçadas em R$ 30.000,00
  • Equipamentos: ponte rolante de 10t – orçada em R$ 90.000,00
  • Obras e serviços complementares: asfalto do pátio e paisagismo: R$ 80.000,00

Para descobrir quanto você vai gastar com esses itens, sugiro aproveitar a experiência de engenheiros que já executaram uma obra semelhante ou o palpite de fornecedores. Você pode aprofundar no orçamento com tabela de composição de preços unitários neste link http://rexperts.com.br/composicao-de-precos-unitarios-cpu/.

#4) Benefícios e Despesas Indiretas

O BDI é um fator de multiplicação aplicado sobre os demais custos diretos utilizado para cobrir as seguintes despesas:

  • Custos indiretos como salários da equipe técnica da obra, custos administrativos, contas de água e luz do canteiro, controle tecnológico, seguros,…
  • Remuneração ou taxa de administração da construtora
  • Impostos

Atualmente o mercado tem trabalhado com um BDI entre 25% e 40%. No nosso caso, vamos adotar um BDI = 32%.

CUSTO FINAL

Por fim, temo o cálculo final do orçamento da obra com a fórmula apresentada:

(CUB x Área Construída + Itens não inclusos)x(1+BDI) = Custo Final = R$ 2.179.159,36

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Note como o Custo Unitário Final é bastante distante do CUB utilizado (50% maior!). Se você se baseasse somente no CUB, além de perder a credibilidade com o cliente, poderia até ter um belo prejuízo na obra.

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Se você quiser fazer o download da planilha utilizada na solução do caso, clique no botão abaixo:

Baixar-Planilha

Gostou do artigo ?

Caso queira se aprofundar mais sobre custos de empreendimentos imobiliários, recomendamos a leitura com esse artigo: http://rexperts.com.br/orcamento-cub/

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